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既有建筑屋面翻修机制探索:存在问题与发达国家经验

日期: 来源:春寒阅读网编辑:悦居防水

屋面[wū miàn]作为建筑[jiàn zhù]围护结构重要的组成部分,对建筑物正常使用功能、能源利用效率、室内环境调节等方面发挥着重要作用。目前,我国既有[jì yǒu]建筑保有量已达约600亿㎡,每年新增大约20亿㎡,粗略估计既有建筑屋面面积近100亿㎡,按平均10年的使用寿命计算,每年的屋面翻新[fān xīn]市场容量将非常可观。随着我国大规模建设期逐步趋于平缓甚至下降,既有建筑的日常维护、维修[wéi xiū]改造[gǎi zào]必将成为常态,蕴含着巨大的市场潜能。既有建筑屋面翻新改造工程[gōng chéng]也极有可能成为建筑防水行业“十三五”时期新的利润增长点。

本号昨天重磅发布了《既有建筑屋面翻修[fān xiū]机制探索:国内现状分析》,今发后半部。

既有建筑屋面翻修工程

存在的主要问题

虽然从法律法规层面上来看,既有建筑屋面翻修工程应当如新建工程一样,按照勘察、设计、施工、质量[zhì liàng]验收的顺序开展工作,由建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等有关各方共同为工程质量负责。但事实上,当前既有建筑屋面翻修工程整体上处于一种无序的状态,承担这些工程的多是一些无防水专业施工资质、无专业施工能力的小包工队,给大量无标、非标防水产品提供了生存空间,造成翻修工程“常修常漏”的严峻局面,严重影响人民群众的正常生产生活和建筑业的可持续发展,亟需进行规范。

造成这种现状的原因分析有如下几点:

1)工程规模小而散,难以完全落实相关法律法规。建筑物屋面占整个项目的比例随着容积率的增加而显著减小;屋面只有在发生渗漏水时,才会引起顶层住户的注意;物业服务企业出于自身利益最大化或再次筹集住宅专项维修资金工作难度的考量,可能会“主动”降低对防水产品的质量要求(人为缩短维修周期)或尽量压低当期实际发生的翻修造价。同时,因为工程量小而分散(不排除故意按幢将一个大工程拆分成若干小项目),设计单位往往不愿参与(除非在进行翻新改造时,相关标准规范有涉及荷载、安全方面的要求,如进行种植屋面改造时),有一定资质的施工企业的热情也不高,缺乏必要的组织,更难有监理进行监督。而且,因为单个工程量小、综合造价不高,往往达不到《工程建设项目招标范围和规模标准规定》的建设工程招投标下限,很难通过招投标程序筛选合格的承包单位。由物业公司或业委会指定一些资质挂靠的包工队成为常态,致使相关法律法规难以在既有建筑屋面翻修工程中得到落实。

2)既有建筑屋面翻修、改造工程尚未得到应有的重视。在我国,从政府到个人都十分重视新建工程的质量。当前,我国正处在社会主义初级阶段,还处在城镇化高速推进时期,新建工程依然是市场的主流。但随着既有建筑规模的不断扩大,其日常翻修维护必将得到应有的重视。欧美发达国家当前每年的新建工程量远远小于既有建筑翻修改造的工程量,催生出一大批具有核心技术的专业化小型公司,在不远之将来,我国可能也会走上这条道路。屋面防水系统[xì tǒng]寿命有限,必须定期进行维护、翻新。以普通商品住宅70年土地使用权计算,在这段时期内,可能会经历5~8次翻修,以200~300元/㎡造价计算,虽然单次工程量并不算大,当总合造价却可能达到单平方米房屋初始建安成本,理应受到有关各方高度重视。

3)屋面维修翻新流程不够合理,责任主体不清。如图1所示,当前我国商品房住宅小区公共区域维修改造流程中,涉及到业主、物业公司/业委会、施工单位、房管局、住房资金管理中心等多方,但真正具有专业技能的仅有施工单位一方,后者的技术实力将对工程质量产生决定性的影响。相比于新建工程,设计、监理和政府监管机构的缺位事实上为非法挂靠、非法分包、假冒伪劣材料的存在找到了合适的土壤,工程质量普遍堪忧。由于业主、房管局和住房资金管理中心仅对资金使用的合理性进行“监督”,工程质量往往由物业公司和施工队相互认可,一旦发生问题,相互推诿、扯皮,缺乏对责任主体的清晰认定。

主要发达国家的经验

技术方面,建筑物作为私有不动产,在美国、加拿大、德国、英国、法国、日本等发达国家,其保养维修遵循一套较为完备的制度,包括定期检查、渗漏水检测、屋面性能评估、屋面附属设施维护、局部维修及屋面整体翻修等各种项目。

DIN 18531-2005 《屋面防水工程-非上人屋面的密封 第4部分 屋面的保养和维修》的主要内容涵盖屋面工程的日常检查、保养、维修、防水层翻新、屋面系统整体翻新,提供了一套屋面系统维护、保养和翻新的程序,以便于对翻修工程的结构设计、施工工艺、材料选择进行监督和指导。

美国屋面工程协会(NRCA)编制的《低坡卷材屋面维修手册》,美国屋面行业教育协会(Roofing Industry Educational Institute,RIEI)编制的《屋面维护保养手册》,美国国防部统一设施标准UFC 3-110-04在上述标准的基础上,编制了《既有建筑屋面保养及维修规范》(UFC 3-110-04 Roofing Maintenance and Repair),概要规定了既有建筑屋面维修保养的程序和措施,内容涵盖现场勘查、方案制定、现场施工等环节。

调研结果显示,发达国家目前的建筑市场中既有建筑维修改造的市场容量约占总市场容量的近50%~70%。发达国家除了拥有较为完备的制度保障之外,在行业协会等社会组织的引导下,都建立了比较完备的既有建筑屋面保养、维修技术措施,包括各种管理制度、技术规范,这对于当前仍处于城镇化阶段、新建建筑占主流的中国市场具有显著的借鉴意义。对比之下,我国在屋面系统维护、保养和翻新方面的技术标准还未成体系。

市场机制方面,如图2所示,美、欧等发达国家和地区,在建筑防水工程市场上,防水材料/系统制造商不多,但规模往往很大,并掌握着各自的专利技术。市场上,直接与业主接触的是大量被材料/系统制造商认可的屋面工程承包商[chéng bāo shāng]。由于房屋等不动产为私人所有,产权清晰。在质量保证年限屋面发生渗漏水时,会由屋面承包商或制造商为其进行维修;超出质量保证期,业主会咨询专业机构(通常是屋面承包商),由后者提出维修或翻新建议、签订合同,在质量保证/保险机制下,由屋面工程承包商依据相关标准规范对屋面实施维修或翻新。

以美国为例,屋面工程承包商作为市场主体,受州政府、行业协会、保险机构、防水系统制造商等有关各方管理和制约。州政府负责审核并发放从业执照,派规范检查员检查屋面工程承包商是否按规范进行设计和施工。行业协会负责编制专用标准规范,为屋面工程承包商提供专业人才技能培训。保险机构在信用评价的基础上,为屋面工程承包商提供产品和工程质量缺陷保险。防水系统制造商需要定期为通过认证的屋面工程承包商提供专项培训,使其掌握技术细节和动态,并为屋面工程承包商提供质量保证。可见,以屋面工程承包商为核心的屋面工程市场格局,配套的质量保证期和保险制度,以及政府的专业监管都是保证屋面工程质量的关键。

建议

通过以上国内外现状的分析,就既有建筑屋面翻修改造提出如下建议,供参考。

1)在实地调研的基础上,试点出台关于既有建筑屋面日常维修和翻新的相关管理制度。例如,由住建部门出台《既有建筑屋面维护和保养制度》,将其与现行物业管理条例内容挂钩,明确既有建筑屋面及其附属设备的日常维护的频率、措施、机制,加强政府监督力度。建立强制的既有建筑屋面检测评估机制,出具检测评估报告,指导屋面系统的定期维修和翻新。从技术层面上,制定《既有建筑屋面翻新改造技术规范》,内容涵盖现场检测、评定、维修方案制定、不同类型屋面维修施工、材料、设备、质量验收等,引导政府、企业和社会有关各方重视既有建筑屋面日常维护、翻修。

2)尝试引入对承包商的强制责任保险制度和信用记录评价制度。既有建筑屋面总量庞大,但具体项目却十分分散,工程质量失控,必将引发一系列后果。对于这种类型的工程,建议依靠行业协会、检测机构等第三方,建立合格屋面系统服务商评价机制及备选名录,率先对承包单位实施强制责任保险制度和信用评价记录制度,倒逼承包单位加强设计和施工质量监管,加强对失信有关方面的惩处力度。

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